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5 manières d’investir dans l’immobilier (partie 1)

Posté par Pastel Immo le 16 septembre 2019
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Dans cet article nous allons présenter quels sont les différents types d’investissements possibles dans l’immobilier et quelles sont les différentes possibilités pour gagner de l’argent grâce à l’immobilier. 

Ceci est la première partie d’un article divisé en deux parties.

1. Investissement patrimonial 

L’investissement patrimonial est le type d’investissement qui est le plus connu et le plus pratiqué en France. Cela consiste à investir dans une maison ou un appartement pour profiter de la valeur patrimoniale du bien immobilier par la suite. 


L’objectif n’est pas d’acheter une propriété qui va rapporter tout de suite mais plutôt d’attendre que l’investissement prenne de la valeur afin de se constituer un patrimoine. La majorité des investissements patrimoniaux ont lieu dans les grandes villes (Paris, Toulouse, Lyon, Nice, Bordeaux, …) où les rentabilités locatives des biens sont faibles mais la valeur des maisons et appartements augmentent fortement chaque année. 

La rentabilité de l’investissement patrimonial est en général faible car c’est un investissement assez sûr car les prix de l’immobilier augmentent chaque année en France. Cependant, cela ne signifie pas que les prix de l’immobilier vont continuer de grimper. Mais si l’inflation reste au niveau actuel (environ 2% annuel) les prix des biens immobiliers devraient continuer d’augmenter d’environ 2% chaque année.

2. Investissement locatif 

Dans ce type d’investissement les investisseurs empruntent en général une partie du prix de l’achat du bien immobilier. Certaines personnes empruntent 100% du montant destiné à l’achat de la maison ou de l’appartement. Cela arrive même que certains investisseurs empruntent à 110%, ce qui signifie que les frais de notaires sont inclus dans le prêt demandé à la banque. 

Ainsi, des investisseurs ne sortent même pas 1€ de leur poche lors de leurs investissements. Ce qui leur permet de garder leurs liquidités pour investir dans d’autres projets plus risqués où la banque ne voudra pas leur prêter.

De plus, l’investissement locatif a pour objectif d’être rentable dès le premier locataire en place de l’appartement. Ce qui veut dire que le loyer de l’appartement ou de la maison doit être supérieur au montant de la mensualité payée à la banque. 

Si ce n’est pas le cas on parle d’investissement patrimonial comme nous l’avons vu précédemment. 

L’investissement locatif est divisé en trois types : 

  • La location classique (bail longue durée)
  • La colocation
  • La location de courte durée (aussi appelée LCD) 

Les investisseurs choisissent entre ces trois types en fonction de la localisation du bien, le temps qu’ils souhaitent passer pour gérer le bien et leur aversion au risque.

La location classique (bail longue durée)

La location avec bail de longue durée est la plus pratiqué. Notamment via les étudiants qui sont très rarement propriétaires de leurs appartements durant leurs études. 

Pour obtenir des loyers supérieurs aux mensualités les investisseurs ont plusieurs possibilités : 

  • Faire un apport conséquent (50% de la valeur du bien par exemple) pour réduire les mensualités.
  • Faire un prêt sur une durée très longue (25 ans par exemple) pour réduire les mensualités.
  • Rénover un bien immobilier ancien acheté à bas prix. 
  • Utiliser différents types de location pour obtenir un loyer plus élevé (location courte durée, colocation, …) 

La colocation

Ainsi, depuis quelques années, la location de biens immobiliers plus grands (T3, T4 ou T5) s’est fortement développé dans les grandes villes grâce à la colocation. Certains locataires préfèrent louer une chambre dans un grand appartement tout équipé plutôt qu’un studio. Les loyers pour une chambre dans une colocation tout équipée et un studio de 20m2 sont approximativement les mêmes dans les grandes villes françaises. 

La colocation semble rentable mais elle nécessite plus de travail que la location classique car il y a beaucoup plus d’entrée et de sorties de locataires car il y a tout simplement plus de locataires. De plus, louer un appartement tout équipé n’est pas de tout repos car il peut y avoir de nombreuses dégradations si les locataires ne sont pas très soigneux.

La location de courte durée (aussi appelée LCD) 

La location de courte durée existe depuis toujours dans les lieux touristiques (Paris, Côte d’Azur, …) mais elle s’est fortement développé depuis quelques années. Ce développement est principalement dû à la plateforme Airbnb qui a rencontré un très grand succès lors de son arrivée en Europe mais aussi grâce aux compagnies aériennes qui proposent des vols de moins en moins cher.

Ainsi, cela arrive de plus en plus que des personnes partent en vacances pour 3 ou 4 jours à l’étranger car les vols sont très accessibles et Airbnb a réduit les coûts pour se loger sur des durées courtes. 

Par conséquent, ce type de location est très rentable mais cela demande beaucoup de travail. Il faut gérer les entrées et les sorties des locataires mais aussi faire le ménage dans l’appartement ou la maison puis laver les draps de chaque lit. En général, les investisseurs qui possèdent beaucoup d’appartements délèguent ce type de tâches à des sociétés spécialisées dans le ménage mais cela réduit fortement la rentabilité de ce type d’investissement. 

Nous verrons prochainement dans la partie 2 de cet article quels sont les 3 autres types d’investissements dans l’immobilier.

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