L’achat d’un logement neuf est encadré par la loi et nécessite une procédure particulière afin de protéger les intérêts des parties (promoteur, acquéreur…). La loi du 3 janvier 1967 à mis en place un contrat appelé VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) encadré par l’article 1601-3 du code civil. Ce contrat sera signé lors de l’achat d’un logement neuf (non achevé).
Dans ce cas, le transfert de propriété (entre promoteur et acquéreur) s’effectuera au fur et à mesure de l’avancement du programme. La VEFA peut être utilisé avant le commencement de la construction mais aussi durant le chantier. En effet, le promoteur lance, en général, la construction lorsque 30% à 50% des logements du programme sont vendus. Les travaux durent en moyenne entre 15 et 25 mois pour un immeuble.
Les étapes de l’achat en VEFA
L’achat d’un logement régi par un contrat VEFA comprend 4 étapes :
- Le contrat de réservation : c’est la première étape de l’achat d’un logement neuf. Lors de la signature du contrat de réservation le promoteur remet à l’acquéreur un rapport détaillé du programme (appelé notice descriptive) sur laquelle figure toutes les caractéristiques inhérentes à la construction. Ce contrat est signé en deux exemplaires et une copie est envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contrat de réservation engage le promoteur à livrer un logement en contrepartie d’une somme versée par l’acquéreur.
- Le dépôt de garantie : Le versement du dépôt de garantie s’effectue lors de la signature du contrat de réservation. Cette somme est bloquée sur un compte. Un plafond est fixé par la loi, le dépôt de garantie ne peut excéder 5% du prix de vente si la signature du contrat de réservation intervient au cours de l’année de la signature du contrat définitif de vente du logement et 2% si la signature du contrat définitif est prévu entre 1 à 2 ans après la signature de la promesse. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au delà de 2 ans après la signature du contrat de réservation.
- L’acte authentique : Cette étape représente la finalisation de l’acte d’achat, à partir de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur achète le logement, il deviendra propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du programme. Le paiement du prix de vente s’effectuera tout au long de la construction.
- Livraison : La livraison donne la pleine propriété du logement à l’acquéreur. Lors de cette étape un état des lieux du logement sera effectué afin que l’acquéreur constate si il y a présence de vice caché ou de défaut de construction.
Le paiement d’un logement neuf
Le contrat VEFA définit un paiement échelonné au fur et à mesure de l’avancement du projet. Cet échelonnement est encadré par la loi, qui définit les étapes durant lesquelles un appel de fond pourra être effectué par le promoteur ainsi que les plafonds pouvant être demandés pour chacune de ces étapes. Le promoteur pourra ainsi appeler les montants suivants :
35 % du prix de vente du logement à l’achèvement des fondations
70 % lorsque le bâtiment est hors d’eau (gros œuvre + toiture + étanchéité des terrasses/balcons)
95 % lorsque l’immeuble sera achevé
100 % à la livraison
Si l’acquéreur a recours à un prêt bancaire pour l’achat d’un logement neuf en état futur d’achèvement, les fonds sont débloqués par la banque lors des appels de fond réalisés par le promoteur. L’emprunteur versera alors des intérêts intercalaires (intérêt sur les versements). Le remboursement du prêt débutera à la livraison du logement.
Personnaliser son logement
L’achat d’un logement neuf permet à son acquéreur de pouvoir personnaliser le logement. En effet l’acquéreur a la possibilité d’effectuer des travaux modificatifs comme par exemple le choix de la cuisine, du carrelage ou encore de la peinture. Cette démarche n’est possible que si l’achat est réalisé assez tôt dans le processus de construction. Cependant ces modifications ne doivent pas diminuer l’accessibilité des personnes handicapées. Les modifications peuvent être demandé dès la signature du contrat de réservation
Les garanties du contrat VEFA
Le contrat VEFA prévoit des garanties permettant de protéger l’acquéreur mais aussi le promoteur afin d’assurer le bon achèvement du projet :
- La garantie décennale : cette garantie couvre les 10 années suivants la livraison, elle permet de garantir les dommages pouvant nuire à la solidité du gros œuvre de l’immeuble, notamment concernant l’étanchéité du toit, des murs et des fondations.
- La garantie de parfait achèvement : cette garantie couvre l’année suivant la livraison, elle engage le promoteur à devoir corriger les défauts ou vices cachés constatés par l’acquéreur.
- La garantie d’achèvement : cette garantie est surement la plus importante. En effet, elle couvre la période des travaux. Elle permet de garantir à l’acquéreur le bon achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur. En effet il est possible que lors de la construction le promoteur rencontre des problèmes financiers, par exemple, ne lui permettant pas de terminer la construction, ainsi dans ce cas de figure, ce sera la garantie d’achèvement qui prendra en charge les montants restants dus afin de finaliser l’immeuble.
