Les éléments indispensables pour l’obtention d’un prêt immobilier
Tout d’abord le banquier doit avoir certains éléments à sa connaissance pour financer un prêt immobilier :
– Premièrement, une pièce d’identité.
– Les 3 dernières fiches de paies, ce qui permet au banquier de savoir :
- Quelles sont vos dépenses.
- Vos capacités d’endettement.
- S’il y a des saisies sur salaires.
– Enfin, la nature du projet :
- Votre achat concerne un bien existant ou neuf ?
- Êtes-vous éligible au prêt à taux 0 ?
- La localisation du bien.
Pour quel type de projet peut-on recourir à un prêt immobilier ?
Vous pouvez recourir au prêt immobilier pour financer :
– Une résidence principale.
– Une résidence secondaire.
– Un investissement locatif.
– Des travaux sur votre logement.
Les différents types de prêt immobilier
1. Le PTZ ou prêt à taux 0
Le PTZ, est accordé par l’Etat. Il faut être primo-accédant ou bien être locataire ou hébergé depuis au moins 2 ans. Aussi, il faut que le bien se situe dans les zones concernées. Ces zones sont indiquées sur le site de l’état. Le taux est fixé par tranche selon les revenus du ménage.
C’est un prêt sans intérêt. Ce sont les revenues de l’année N-2 qui sont pris en compte.
2. Le PAS ou prêt à l’accession sociale
Le PAS permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété et de toucher les APL, si les revenus augmentent les mensualités sont revus à la baisse. Ici comme pour le prêt à taux 0 se sont les revenus de l’année N-2 qui sont pris en compte.
3. Le Prêt traditionnel
Le prêt traditionnel présente un taux fixe qui peut cependant être variable dans certain cas exceptionnel. Dans le cas d’un rachat du prêt par la concurrence les indemnités de remboursement anticipé, ne seront pas versées.
4. Les prêts à taux variable
Le taux du prêt à taux variable est calculé grâce à l’EURIBOR. Le taux change chaque année lors de la date d’anniversaire du prêt et devient égal à l’EURIBOR à ce moment-là.
Le prêt à taux variable est intéressant lorsque le taux variable est nettement inférieur au taux fixe sur la même durée.
Ces prêts peuvent être « flooré » : c’est à dire que le taux ne peut pas descendre en-dessous un certain niveau. Ou ils peuvent être « capé » : ce qui signifie que le taux ne pas monter au-dessus d’un niveau prédéfini.
Ces deux options permettent d’ajouter de la sécurité dans ce type de prêt.
5. Le prêt relais
Le prêt relais est une avance de trésorerie. Ainsi, c’est un prêt qui permet d’acheter un bien alors que le précédent n’est pas encore vendu.
Le banquier demande alors 3 estimations.
En principe, l’avance partielle accordée par les banques dans le cadre d’un prêt relais va de 50% à 80% du prix du bien immobilier que l’emprunteur met en vente. Il s’agit d’un système qui protège les intérêts de l’établissement financier. De plus, il prémunit également le client contre l’endettement : en effet, s’il ne trouve pas de preneur, il sera obligé de baisser le prix de vente initial.
La souscription de ce contrat temporaire est également bénéfique parce qu’elle évite de rembourser deux crédits immobiliers au même moment. Le premier pour l’acquisition de la nouvelle résidence et le deuxième pour couvrir le prix du logement qui n’a pas encore été vendu.
Sur les 70% prêtée, la banque prélève le capital restant dû provenant du précédent prêt.
L’idée est de soldé l’emprunt du bien vendu. Ainsi, 70% de la valeur estimée du bien peuvent être prêtés au propriétaire, à taux fixe, pour une durée de 12 mois renouvelable 12 mois.
Le propriétaire rembourse les intérêts et la prime d’assurance sous forme de mensualités. Le restant du capital emprunté sera quant à lui, à restituer à l’échéance de l’engagement.
Par ailleurs, il est très important de garder à l’esprit que le montant global emprunté (intérêts, capital et prime d’assurance) restent dus à la fin du contrat, même si le bien n’a pas été vendu.
Le taux d’intérêt (même taux que le prêt bancaire) est fixé sur la somme prêté additionnée au temps du prêt. Si la somme est remboursée en 6 mois, les intérêts seront calculés sur 6 mois.
Exemple : Mon bien vaut 100 000€, la banque ne me prête donc que 70 000€, il me reste un montant dû de 40 000€ ; l’apport est donc de 30 000€.
Je veux acheter un bien à 150 000€, les frais de notaire sont de 12 000€, le prix total est alors de 162 000€.
Le prêt relais est de 30 000€, il me reste alors à financer 132 000€ mais j’ai 20 000€ d’apport il me reste donc 112 000€ à financer.
6. Le prêt relais sec
C’est un prêt relais utilisé lorsque l’on achète un bien dont la valeur est inférieure à celle du bien vendu.
La somme prêtée permet donc de payer le nouveau bien en totalité.
Vous avez uniquement besoin d’une avance des fonds, d’où le prêt relais sec, c’est-à-dire sans la souscription parallèle à un autre crédit immobilier. Le prêt relais est ainsi soldé uniquement après la vente de votre premier bien immobilier.
7. Le prêt in fine
Le prêt in fine est utilisé par les investisseurs. Les intérêts sont payés durant le prêt et le capital à la fin du prêt. On emprunte la totalité, il n’y a pas d’apport.
La somme de départ apportée doit être placée sur une assurance vie afin que les intérêts remboursent la somme initialement empruntée.
Contrairement au prêt classique, où l’emprunteur rembourse chaque mois une part du capital et les intérêts correspondant au capital restant dû, lors d’un crédit in fine l’emprunteur rembourse chaque mois seuls les intérêts, et rembourse en fin de crédit le montant total du prêt.
Les intérêts remboursés sur ce type de crédit immobilier sont en effet déductibles des revenus locatifs.
Le crédit in fine est dès lors intéressant pour les particuliers ou les sociétés de type SCI percevant des revenus fonciers et fortement imposés.
Contrairement au prêt classique, pour lequel le montant des intérêts diminue au fil des remboursements, le montant déductible des revenus immobiliers reste constant tout au long du crédit pour un crédit in fine.
Le coût total d’un crédit in fine est finalement plus important que le coût d’un crédit traditionnel mais ce type de crédit est intéressant parce qu’il permet de déduire des montants d’intérêts plus importants de ses revenus immobiliers. Un crédit in fine, s’il est réalisé sur un investissement immobilier correct et si l’on bénéficie d’un taux d’imposition suffisamment élevé, permettra une économie globale sur la durée du crédit par rapport à un crédit classique.
8. Le 1% patronal
Le 1% patronal concerne les entreprises de plus de 50 salariés. Celle-ci cotise à hauteur de 1% de la masse salariale (salaire brut). Cette enveloppe pourra être répartie entre les salariés pour ceux qui dispose d’un projet immobilier.
Les principales banques dans le Tarn et l’Aveyron
Les banques les plus utilisés par nos clients sont principalement des banques de proximité telles que :
Ces banques représentent plus de 50% des prêts des clients travaillant avec notre agence immobilière.
