L’investissement locatif est assez craint par une grande partie de la population française, notamment à cause de la fiscalité qui peut paraître assez complexe à première vue.
Dans cet article nous allons détailler les deux principaux types de locations possibles (nue et meublée) et la fiscalité qui s’y applique.
La location nue
La location nue est la location de bien non-meublée. Les biens sont des imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Les biens concernés par la location nue peuvent être :
- Une habitation
- Un terrain
- Un local commercial
Dans la location nue, le propriétaire a le choix entre deux types de régime d’imposition :
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
Le régime micro-foncier :
Le régime micro-foncier est le plus simple de ces deux régimes, il n’est pas nécessaire d’avoir un comptable. Dans ce régime vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur l’imposition de vos loyers.
Ce régime est applicable tant que les loyers sont inférieurs à 15 000€ par an.
Exemple :
Si vos loyers sont de 10 000€ par an, vous serez imposé uniquement sur 7000€ de loyer. Prenons l’exemple d’une personne avec un Taux Marginal d’Imposition à 14%. Le taux de la CSG est de 17,2%.
Cette personne paiera donc 7000x(0,172+0,14)=2184€ d’impôts et de CSG.
Le régime réel :
Au régime réel, le propriétaire peut déduire ce que lui coûte réellement le bien : les frais et les travaux qui ont été fait.
Voici la liste des frais déductibles :
- Charges de copropriétés
- Frais d’agence
- Frais de notaires
- Assurances
- Taxe foncière
Les travaux sont aussi déductibles des revenus fonciers, comme par exemple :
- L’entretien du bien (peinture, sol, …)
- La réparation de certaines pièces (salle d’eau, WC, …)
Cependant, les travaux de construction ou d’agrandissement du bien ne sont pas déductibles si cela modifie la structure du bien.
Exemple :
Si vos loyers sont de 10 000€ par an, vos charges de 4000€ par an, et que vous avez fait 5000€ de travaux dans ce bien, vous pourrez déduire la première année 9000€ de vos revenus fonciers. Ce qui signifie que vous serez imposés uniquement sur 1000€ lors de votre première année de location grâce aux travaux qui ont été déduits.
Puis chaque année vous pourrez déduire 4000€ (charges) de vos revenus fonciers et serez imposé sur 6000€.
Prenons l’exemple d’une personne avec un Taux Marginal d’Imposition à 14%. Le taux de la CSG est de 17,2%.
Cette personne paiera donc 1000x(0,172+0,14)=312€ d’impôts et de CSG la première année puis 6000x(0,172+0,14)=1872€ d’impôts et de CSG les années suivantes.
Via cet exemple assez simplifié nous avons pu voir qu’en général la fiscalité d’un bien au régime réel est plus avantageuse que celle d’un bien au régime micro-foncier si vos charges et travaux représentent plus de 30% de vos loyers annuels.
La location meublée
Pour la location meublée le bien doit obligatoirement contenir :
- La literie (matelas et couette ou couverture)
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Une cuisine équipée (plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur congélateur, vaisselle)
- Une table et des chaises
- Des rangements
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien pour le ménage
Comme pour la location nue, le propriétaire a le choix entre deux types de régime d’imposition pour la location meublée :
- Le régime micro BIC
- Le régime réel
Le régime micro BIC :
Le régime micro BIC est l’équivalent du micro-foncier mais pour la location meublée. Dans ce régime vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur l’imposition de vos loyers.
Ce régime est applicable tant que les loyers sont inférieurs à 70 000€ par an.
Exemple :
Si vos loyers sont de 10 000€ par an, vous serez imposé uniquement sur 5000€ de loyer. Prenons l’exemple d’une personne avec un Taux Marginal d’Imposition à 14%. Le taux de la CSG est de 17,2%.
Cette personne paiera donc 5000x(0,172+0,14)=1560€ d’impôts et de CSG.
Le régime réel :
Au régime réel, le propriétaire peut déduire ce que lui coûte réellement le bien : les frais et les travaux qui ont été fait.
Tous les frais liés au bien sont déductibles au régime réel (intérêt d’emprunt, taxe foncière, …).
Les travaux sont aussi déductibles des revenus (sous forme d’amortissement), comme par exemple :
- L’entretien du bien (peinture, sol, …)
- La réparation de certaines pièces (salle d’eau, WC, …)
- Les travaux de construction ou d’agrandissement du bien
Le mobilier et l’électroménager sont aussi déductibles (sous forme d’amortissement).
La valeur d’achat du bien du bien peut aussi être amortie. C’est le grand atout de la location meublée au régime réel. Cela signifie que si vous achetez un bien 90 000€ et que vous l’amortissez sur 30 ans, vous pourrez déduire chaque année 3000€ de vos revenus locatifs.
Exemple :
Si vos loyers sont de 10 000€ par an, vos charges de 4000€ par an, et que vous avez fait 10 000€ de travaux dans ce bien (amortissables sur 10 ans), vous pourrez déduire chaque année 10 000/10=1000€ de vos revenus.
Le bien vous a coûté 120 000€ et est amortissable sur 30 ans. Vous pourrez déduire chaque année 120 000/30=4000€
Le revenu imposable sur ce bien sera donc de 10000-(4000+1000+4000)=1000€ pendant 10 ans puis 10000-(4000+4000)=2000€ pendant les 20 années suivantes si des travaux n’ont pas été refait durant cette période.
Prenons l’exemple d’une personne avec un Taux Marginal d’Imposition à 14%. Le taux de la CSG est de 17,2%.
Cette personne paiera donc 1000x(0,172+0,14)=312€ d’impôts et de CSG pendant 10 ans puis 2000x(0,172+0,14)=624€ pendant les 20 années suivantes.
Ces exemples nous ont permis de voir que le plus rentable pour un investisseur en nom propre est de faire des biens meublés au régime réel notamment grâce à l’amortissement et aux travaux qui permettent de ne presque pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.
Evidemment, toutes ces explications sont assez simplifiés pour pouvoir être résumé dans cet article. Si vous avez besoins de conseils plus approfondis pour vos investissements immobiliers à Albi, nous vous conseillons de contacter les agents commerciaux Pastel Immo.
